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房地产业不可能再“高息抢钱”了

作者:         来源:乐居网         阅读量:395         发布时间:2015-01-07 10:24:10         分享到:

房地产业不可能再“高息抢钱”了

      昨天,“大炮”任志强在微博上说:“北京土地市场开门大吉。土地楼面价五万多似乎将是常态。溢价50%以上也是常态。”任说的是北京昨天卖出的2015年第一块地:四家房企联合体以42亿元夺丰台区亚林西居住区一期,溢价率49.4%。

      一线城市地价上涨可不是2015年的新事,去年就一直涨来着。据中原地产市场研究部统计数据,截至2014年12月23日,北京、上海、广州、深圳四大一线城市住宅用地平均价格为11785元/平方米,同比上涨约55.6%,创历史新高。

      有关一线城市房地产回暖,近期报道比较多,比如,北京市住建委最新发布数据显示,2014年12月,北京市住宅新房网签量为19893套,环比大涨62.1%,同比大涨72.92%;广州房地产中介协会发布报告显示,广州二手住宅市场在2014年下半年起持续回暖;而30个大中城市商品房销售(面积)去年最后两个月回弹至接近前年同期水平。与此相应,房地产股最近几个交易日持续飙涨,中粮地产、保利地产等连拉涨停。

      貌似房地产业有一种重返大热的气象,不少人开始担心:房地产“吸金”功能会不会又恢复了?过去几年房地产“高息抢钱”的现象会不会重演?

      事关资本市场走向,也关系到实体经济的走向,甚至关系到未来的货币政策。对这个问题,确有必要予以澄清。

      中国房地产在过去10多年持续上涨的核心原因是什么?是人民币升值与人民币资产的价值重估。与这原因相迭加的还有两个原因:一个是城市化,另一个是地方政府通过“经营城市”搞起的土地财政。但世易时移,到现在,这三大原因赖以成立的政治生态和宏观背景,都已不复存在。

      先看人民币升值。从2005年8月“二次汇改”人民币升值以来,到现在,把人民币的名义升值与通胀率加一块,人民币实际升值已达50%多。对这一点,央行研究部门的报告与《经济学人》对一些国外经济学家的采访,都有共识。目前,央行的看法是人民币升值已进入均衡区间,我个人的看法,是人民币汇率是否符合央行的期望,要看中国经济未来的表现,仅就目前的表现来看,人民币存在贬值压力。再看美元,美元指数近日连连拔高,已到91.59了。到今年年中美元加息,人民币能够挺住不大幅贬值就不错了。只要人民币不升,房价整体大幅上涨的可能性是不存在的。

      再看土地财政。十八届三中全会之后,财税改革挥戈疾进,前锋所指,就是上次分税制改革所遗留的问题:地方政府财权事权的不匹配。事实上,土地财政的不可持续性早已众人皆知。目前众所周知的43号文清理地方债,本质上也是对过去土地财政的一次清理,因为地方债与土地高度相关。未来地方政府预算硬约束,将会从根本上消解地方政府大搞土地财政的内驱力。也许土地财政不会马上消失,但一定会弱化到无力逆转房地产的趋势。

      最后来看城市化。中国农村人口进入城市峰值已过,已进入下降通道了。单从房地产的全国总量来看,房地产的城市化早已完成并已严重超支。目前所欠缺的,是人的城市化,是进城农民的市民待遇——那是要花很多钱的,这些本该在过去20年中逐年摊销的成本,现在都被积压到了未来。指望城市化来消化房地产的积压,整体上来说,没戏。从结构上来说,唯一有戏的就是一线城市及其有扩散效应的城市群(可能还包括部分二线城市)。因为过去几年,中国城市化的有效路径被行政阻断,随着市场化改革,未来将重返正轨,这也就是为什么一线城市在人民币币值稳定的前提下,于近月持续回暖的原因。

      必须注意到,目前房地产回暖的也只是30个大中城市,而全国商品房销售在去年11月跌幅仍在扩大,这30个大中城市的销售大致占全国盘子的15-16%,这意味着占销售85%的三四线城市仍在下滑之中,这就是目前中国房地产的现状。

      所以,你现在看到的,仍是全国各地的P2P、假信托或高利贷跑路的,以及被人骗了钱嚷着要集体跳楼的,而不是拿着钱继续往房地产里面冲的。记住,房地产不可能再回到昔日荣光了!因此,那些担心房地产会重演“高息抢钱”旧戏令整体市场利率走高的朋友,完全可以放下心来。

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